Все, что вам нужно знать об инвестициях в недвижимость США

Инвестиции в недвижимость США

Общая стоимость всей жилой недвижимости США занимает второе место в мире, уступая лишь рынку Китая. Согласно данным компании Zillow, общая стоимость квадратных метров США на начало 2021 года оценивалась в $36,2 трлн, а стоимость коммерческой недвижимости в стране достигает $17 трлн, что составляет 27% от всего объема этого сектора в мире. Примечательно, что число квадратных метров, находящихся под профессиональным управлением в США значительно превосходит показатели других стран. По данным компании MSCI, на 2020 год объекты в США общей стоимостью более $3650,6 млрд находились под управлением профильных компаний, вторым в списке с отрывом более чем в три раза идет рынок недвижимости Японии с объемом $940 млрд, на третьем месте – Великобритания (объем рынка профессионально управляемой недвижимости $768,5 млрд).

Если вы рассматриваете возможность инвестирования в зарубежную недвижимость и задумываетесь о диверсификации активов, определенно стоит обратить внимание на рынок недвижимости США. В долгосрочной перспективе он имеет высокий потенциал для сохранения и преумножения капитала.

Говоря о вариантах инвестиций в недвижимость США, можно выделить два основных направления: приобретение объектов в частную собственность и инвестиции через профессиональных участников рынка недвижимости.

Приобретение активов в частную собственность

Инвестировать в недвижимость США можно, приобретая объект в частную собственность. Однако, у этого, на первый взгляд простого и понятного способа вложений в недвижимость есть свои нюансы. Инвестору нужно быть готовым к тому, что придется потратить большое количество времени на изучение рынка, поиск объекта, оформление документов, включающее большое число юридических тонкостей.

Законодательство по сделкам с недвижимостью в США регулируется на местном уровне, поэтому процесс проведения сделки, сроки, список документов, а также взаимоотношения между собственниками и арендаторами отличаются от штата к штату. В этой связи самым рациональным при планировании сделки будет делегирование юридической работы риелторам/агентам, адвокатам, специализирующимся именно на том регионе, где будет приобретен объект. Оформить недвижимость в США иностранный инвестор может как на физическое, так и на юридическое лицо.

Состояние рынка жилой недвижимости США

Что касается рынка жилой недвижимости США, то согласно индекса S&P CoreLogic Case-Shiller Indices от компании S&P Dow Jones Indices, рост цен по итогам 2021 года в сегменте составил 18,8%. Это стало рекордом за всю историю наблюдений, то есть с 1987 года. В 20 крупнейших городах страны, вошедших в исследование, рост цен на квартиры и дома стал двузначным. Самый большой скачок зафиксирован в Финиксе (штат Аризона) — 32,5%, а также в Тампе и Майами (штат Флорида) — 27,3%. Минимальный рост зафиксирован в Вашингтоне (10,5%) и Миннеаполисе (11,4%).

Говоря о причинах такого всплеска активности на рынке, аналитики упоминают два главных фактора: из-за пандемии многие американцы решили сменить место жительства и переехали из городов в пригороды и сельскую местность. Также на спрос могли повлиять низкие ставки ФРС — люди спешили приобрести недвижимость в ипотеку до того, как регулятор начал поднимать ставку.

Также сыграл свою роль и такой фактор, как миграция американцев из штатов, где у власти находятся демократы, в регионы с республиканским правительством.

По данным Бюро переписи населения США, такие штаты, как Калифорния, Нью-Йорк, Нью-Джерси, Мичиган и Иллиной потеряли в общей сложности 4 миллиона жителей в период с 2010 по 2019 год. Наибольший приток жителей наблюдается во Флориде, Техасе, Теннесси, Огайо и Аризоне. Это во многом связано с проводимой республиканцами экономической и налоговой политикой — более благоприятной как для бизнеса, так и для домовладений.

По данным CoreLogic, на фоне некоторого охлаждения спроса и снижения цен в 2022 году, такие штаты, как Флорида, Южная Каролина и Мэн продемонстрируют подорожание жилой недвижимости на 8-10%. Минимальный рост цен прогнозируется в Луизиане, Нью-Йорке и Вайоминге – от 2,5% до 3,5%.

Чтобы подобрать конкретный объект, сравнить характеристики и стоимость лотов, можно воспользоваться специальными онлайн-интеграторами.

5 наиболее популярных интеграторов жилой недвижимости США

В Соединенных Штатах можно назвать пять основных интеграторов жилой недвижимости, которыми пользуются большинство покупателей и продавцов.

Коммерческая недвижимость

Коммерческий сектор недвижимости – одно из самых привлекательных направлений для инвестиций. Экономика США достаточно быстро восстанавливается после пандемии и большинство экспертов рынка отмечают рост спроса и стоимости объектов, что обещает инвесторам неплохую доходность. Особенно интересны инвестиции в складские помещения и многоквартирные дома.

Рынок коммерческой недвижимости США очень разнообразен и представлен такими направлениями, как ритейл, гостиничный сектор, логистические центры, офисы, многоквартирные дома для сдачи в аренду (multi-family), промышленные объекты.
5 наиболее популярных интеграторов коммерческой недвижимости США
Коммерческая недвижимость также представлена на сайтах-интеграторах, как и жилая.

Среди самых востребованных в США:

LoopNet http://www.loopnet.com/
MLS https://www.mls.com/
CREXi https://www.crexi.com/
Ten-x https://www.ten-x.com/
42 Floors https://42floors.com/
Catylist https://catalystrealestate.com/
Brevitas https://brevitas.com
theBrokerList https://thebrokerlist.com/

Вышеперечисленные ресурсы помогут вам составить первое впечатление и определиться с бюджетом покупки, расположением и типом объекта. Они послужат хорошей отправной точкой для начала поиска, также с помощью интеграторов инвесторы могут найти риелторов именно в тех регионах, где планируется покупка недвижимости.

Приобретение дома, квартиры или коммерческого объекта в частную собственность потребует от инвестора значительных финансовых вложений, кроме того, существенное количество времени придется потратить на поиск агентов, юристов, налоговых консультантов уже на месте покупки. Стоит также предусмотреть, что содержание объекта, оплата налогов, поиск арендаторов и другие заботы лягут на ваши плечи, либо нужно будет обращаться в профессиональные агентства, предусмотрев бюджет на их услуги.

Для тех же, кто не готов приобретать недвижимость в частную собственность в США, существуют и другие способы получения дохода, не предусматривающие полного владения объектом.

Инвестиции через профессиональные управляющие компании

В США существует большое количество компаний, которые предоставляют услуги по профессиональному управлению недвижимостью. Рынок таких услуг в США – крупнейший в мире. В стране накоплен огромный практический и юридический опыт по инвестированию в различные фонды, трасты, краудфандинг-платформы. При этом потенциальная доходность таких инвестиций будет зависеть от уровня риска и объемов вложений, ниже рассмотрим варианты инвестирования по возрастанию риска:

Инвестирование в недвижимость через REIT

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust, и представляет собой форму организации юридического лица, обеспечивающего возможность заработка на покупке и управлении недвижимостью. REIT были представлены правительством США широкому кругу инвесторов в 1960 году и представляют собой компании, работающие с недвижимостью, которая в большинстве случаев находится на балансе REIT – в собственности либо на правах аренды.

Основные требования к REIT заключаются в том, что 75% процентов их прибыли должно приходить от сделок с недвижимостью и более 90% дохода должно быть распределено в форме дивидендов инвесторам фонда. Выполняя эти требования, в большинстве случаев компания получает право не платить корпоративный налог на доход.

REITs инвестируют в широкий спектр объектов недвижимости, включая офисы, многоквартирные дома, склады, торговые центры, медицинские учреждения, центры обработки данных, вышки сотовой связи, инфраструктуру и отели. Большинство REIT фокусируются на определенном типе недвижимости, но некоторые держат в своих портфелях несколько типов недвижимости.

Большинство REIT торгуются на крупных фондовых биржах, также существуют частные Real Estate Investment Trust, в которые можно инвестировать напрямую. Всего на NYSE на январь 2022 года зарегистрировано 178 REIT, они отличаются по своими стратегиями, размерами и доходностью.

Если вы решите инвестировать в REIT, сначала уточните, к каким из них ваш брокер может предоставить доступ. Или выберите брокерскую компанию, которая позволит вам вкладывать средства в интересующий именно вас REIT. Ориентировочная доходность Real Estate Investment Trust колеблется в диапазоне от 2 до 12% годовых.

На российских биржах инвесторам доступна покупка акций ETF FXRE, в составе которого более 120 акций компаний сектора недвижимости США. Инвестируя в ETF, вы становитесь обладателем определенной части фонда, который в свою очередь является владельцем активов большого числа REIT. Минимальная сумма инвестиций в FXRE стартует от 1 доллара США.

Инвестиции в недвижимость через Crowdfunding platforms

В США существует достаточно большое количество онлайн-платформ, предоставляющих инвесторам возможность заработать, вложившись в проекты или в фонды с пулом объектов коммерческой недвижимости.

Платформа по определенным критериям отбирает проекты и предлагает их инвесторам в формате фондов с пулом объектов, что обеспечивает инвестору диверсификацию. Кроме того, с помощью таких платформ можно инвестировать в строительство определенного объекта недвижимости.

Один из положительных моментов краудфандинговых платформ в том, что они открыты для инвесторов с небольшим бюджетом. Также от участников не требуется управление активом.

Онлайн-платформа всегда доступна для инвестора, что делает их все более популярными, однако большинство из них работают только с резидентами США или требуют наличие компании, зарегистрированной в стране. Минимальная сумма инвестирования для фондов с большим портфолио объектов стартует от 5 тысяч долларов и составит 25-30 тысяч долларов в случае финансирования одного объекта.

Кроме того, большинство краудфандинг-платформ в Соединенных Штатах работает только с аккредитованными инвесторами*, а доходность в среднем варьируется от 4 до 15% годовых.

*Аккредитованный инвестор – физическое лицо, имеющее состояние свыше 1 млн долларов или доход 200-300 на семью. Кроме того, аккредитованный инвестор может подтвердить наличие определенных профессиональных сертификатов, званий или полномочий, или быть консультантами по инвестициям, зарегистрированными в Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Инвестирование в недвижимость США через фонды недвижимости

Фонды недвижимости в США представлены и другими формами: LLC, партнерствами или вышеупомянутыми REITs, которые также могут быть непубличными и не котироваться на биржах. Фонды могут иметь в своем портфолио как один проект, на который привлекается финансирование, так и пул объектов, отвечающих стратегии фонда. При этом минимальный размер инвестиций, срок инвестирования, доходность, готовность принять иностранных инвесторов и требования по статусу инвестора определяются самим фондом.

Доходность в различных фондах будет зависеть от стратегии каждого из них, и может составлять от 2% годовых с минимальными рисками до 30% при удачном стечении факторов, но и на фоне высоких рисков.

Иммиграционная программа ЕВ-5

Также для тех, кто рассматривает иммиграцию в США, существует возможность получения грин-карты через инвестирование в фонды, управляемые лицензированными Региональными центрами. При этом доходность инвестирования минимальна и основной целью инвестора является получение вида на жительство в США, а также возврат основной суммы инвестиций. В настоящее время минимальный объем вложений по программе ЕВ-5 составляет 800 тысяч долларов для проектов на территории с низким уровнем занятости и 1 млн для остальных проектов. Подробнее здесь.

Проекты для получения грин-карты по программе EB-5.

В заключение

Разнообразие форм инвестирования в профессионально управляемую недвижимость США представляет интерес как для консервативного инвестора, желающего сохранить капитал, так и тех, кто хочет взять от рынка максимум. Независимо от объема вложений и стратегии инвестирования рынок недвижимости США дает возможность диверсификации портфеля и заработка двузначной доходности и в долларах.